相信很多朋友最近都看到了关于恒大的一系列新闻。
债务缠身、销售额下降、股价暴跌……
这究竟是个例，还是会成为普通的态势？
一个个负面消息又传递出了房市怎样的讯号？
千亿房企哭声不断
最近这段日子，恒大集团有些愁。作为常年TOP3的国内龙头房企、千亿房企俱乐部会员、世界500强企业，恒大也陷入了一个债务风暴的漩涡之中。
彼时，网络上铺天盖地的传言都在说恒大面临破产重组，投资者们在恒大金服、恒大财富等理财项目的资本，不仅拿不到利润，连本金都不好提出来了。
对此，恒大集团于9月13日在其官网发布了声明，表示正在想尽一切办法恢复正常经营。
目前，恒大集团（3333.HK）股价已跌穿3港元大关，相较于17年的历史最高点（HK$31.39）缩水9成，可以说是遭遇了比腰斩更可怕的“脚斩”。
14日早间，恒大集团于港交所发布公告，预计9月销售额会持续大幅下降。要知道，现在正处于“金九银十”的房市热潮，此番公告一出，可见恒大目前确实面临着极大的危机。
不仅恒大，四川房企龙头蓝光发展突然停工、河南房企老大建业地产前不久发出“求救信”、曾差一步之遥收购万科的宝能集团被追着屁股要债……一连串大型房企接连爆雷，看来，房地产行业的日子确实不好过了。
房地产有一个特性——长周期，无论是建设周期还是资本运营周期都比绝大多数行业要长。由于这个特性存在，当下所看到的危机，其实在2-3年之前就埋下了伏笔。
这就令人很容易想到恒大前几年疯狂拿地、收购小公司、入股大企业的操作。彼时，恒大对未来房地产市场预期抱有乐观态度，不仅认为房屋需求量会上升，房价也会水涨船高。
结果，从去年开始一系列的强硬政策大大收紧了金融的口子，3+2红线的出台更是让恒大的危机露出水面。且不谈房价如何，现在进入房地产市场池子的钱缩水了这么多，杠杆还怎么玩下去？
打个比方，A每年能存下30万元，他在某不限购的城市以100万元的价格贷款买了一套房子，并将其出租用租金偿还贷款。第二年，他同样买了一套100万的房子，第三年也是如此。
突然某一天，政策要求清偿贷款，A的存款都拿去买房了，一下子根本拿不出这么多钱，只能卖房还账，结果楼市调控又让房子变得很难卖，A自然无力偿还债务。
恒大也是这样，过去，它凭借着高周转的手段疯狂融资开发。现在，所有人都让他还钱，而他的两万多亿资本中只有4000亿是自己的，根本还不上1.97万亿的债。想把房子卖出去，又没人敢买了。
墙倒众人推，恒大现在深深体会到了这个词。连银行都畏惧的“挤兑”现象正在它的身上发生。自己看似庞大的总资产中，自有资金少得可怜，储备金远远不够冲抵挤兑风险，这才显出了大厦将倾的惨状。
房企叫苦不迭，传递了什么讯号？
房地产自从市场化以来，一直是国家的支柱产业之一，如此庞大的行业都怨声载道，暗中肯定传递了不少的讯号。湾叔经过挖掘，认为有如下几点：
1、房地产去金融化
2008年从美国爆发的次贷危机给全球人民上了一课——房地产的金融性是滩祸水。随着房价不断飙升，我们的房市也出现了泡沫。
从15年房价暴涨风潮开始，我国居民杠杆率从90%快速增加到2019年的127%，房贷增长速率大幅超过居民收入增速，本息偿还压力在不断挤占居民的其他开支。
这就导致，一旦出现大规模的收入预期缩减甚至停业失业，将会冒出大批无法偿还房贷而倾家荡产的人，使中国走上美国的老路。
因此，去金融化势在必行，恒大只是正好撞在了枪口上。
2、转变发展思路
21世纪初，房地产刚刚开始市场化运营，我国的房屋存量极少，人口净增加值较多，中青年人口（16-59岁，相较于16岁以下和59岁以上人群，他们的购房需求大得多）增加值比总人口增加值高，房屋需求强劲，所以才呈现了“野蛮生长”的态势。
而近年来，商品房销售面积基本稳定，中青年人口净增加值转负，房屋需求量下降，供给量却依然节节攀升。当供需平衡被打破，供给高于需求的时候，债务问题也就浮出了水面。
在住宅市场进入存量房时代的前提下，侵略式的扩张拿地不能再继续下去，必须改为细水长流才行。无脑的开发不仅是对资源的浪费，也大大加重了金融风险。
3、利润降低，池子缩小
过去，人们总说房地产是暴利行业，是个人都想掺和进来，甚至像格力这样曾经笃定不碰房地产的公司也搞起了开发。
2019年A股上市公司财报统计数据显示，我国A股上市的公司共有3743家，其中，有1826家上市公司持有投资性房产，也就是说，有一半A股上市公司都投资了房地产。
不仅如此，近十年来，房地产行业占GDP比值从5%不断上涨，已经突破了7%的关口，而制造业占比却不断下降，从6.8%已经跌到了4.5%左右。
资本有逐利性，这当然可以理解。但是越来越多的资本流向房地产，谁来搞实业呢？当然，房地产也是实业，可是，现在给房地产投钱的人，有几个是为了搞实业，不都是为了分一杯羹么。
从上表就可以看出，房地产投资额占固定资产投资额的比例越来越高，就说明越来越多的资本流向了房地产行业。这很不可持续发展，所以，必须要控制房地产的利润，促使企业转型和产业多元化发展。
警钟长鸣，带来启示
房地产行业未来的路扑朔迷离，还无法确定未来趋势，但是这件发酵已久的事件仍然可以为我们提供一些宝贵的经验。
第一点，就是要时刻保持理性的购房态度。消费者购买商品时，都对知名的品牌带有天生的好感，但购房时因为一个企业开发量大、利润高，就断定他的房子好，是一种不可取的行为。
房子的质量不能跟企业的开发数量直接挂钩，开发量和利润根本反映不出开发商的抗风险能力。恒大的开发量常年前十，经常第一，如今依然深陷旋涡。
尤其是购买期房的时候，更要着重关注开发商的资产报表，看看它的现金流充裕不充裕，负债率高不高，抗风险能力怎么样。
如上表所示，恒大地产自身可供调动的现金流仅为一千余亿，但却有着超过80%的负债率，近两万亿负债。这样的企业一旦遭遇冲击，资金链受挫，就会表现出现在的颓势。
第二点，就是上百亿的豪华项目数量在未来会大幅减少，其根本原因就是去杠杆带来的现金流缩水。未来不像过去，多么烧钱的项目都能筹够资金去开发。
以专注做豪宅的绿城集团为例，其全部身家并不多，但在未来仍然可以耕耘豪宅市场，因为他的流动资金/短期债务的比值较高，现金流相对健康，即使遭到挤兑也能清偿。
当金融监管愈发严苛，面对去化周期更长的豪宅项目，恐怕没有几家房企还敢随意动工。这对现有的豪宅是一种利好，因为自身的稀缺性被再次放大了。
房地产开发关联的行业众多，牵连资本庞大，涉及人数更是数以万计。俗话说，夜长梦多，出现危机很正常，但恒大能否摆脱危机，还需时间来证明。
作者 | 湾叔
